Quelles perspectives de court et long terme pour les bailleurs sociaux ?

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La nouvelle édition de “Perspectives”, l’étude sur le logement social réalisée par la Banque des Territoires, livre une analyse de la situation actuelle et à une projection de très long terme. Elle montre que le double objectif de construction de logements sociaux et de rénovation énergétique du parc existant va être difficile à tenir.

Dans quelle mesure les bailleurs sociaux vont-ils être en capacité de répondre au double objectif de construction neuve et de rénovation de leur parc ? Telle est, pour simplifier, l’une des questions que la nouvelle édition de l’étude économique et financière sur le logement social réalisée par la Banque des Territoires vient éclairer, en se livrant à la fois à une analyse fine de la situation actuelle et à un exercice de projection de très long terme. Sur une cinquantaine de pages, ce numéro 2022 de “Perspectives” publié deux semaine avant le congrès de l’Union sociale pour l’habitat s’articule en trois volets : le patrimoine des bailleurs sociaux en 2020 (avec un focus sur les réhabilitations thermiques financées par l’éco-prêt de la Banque des Territoires), une analyse financière rétrospective (analyse des comptes consolidés des bailleurs sociaux entre 2015 et 2020) et une analyse prospective de la soutenabilité financière des bailleurs sur 40 ans.

Le parc social, c’est aujourd’hui pas moins de 5,5 millions de logements, majoritairement détenus par les offices publiques de l’habitat (OPH) et les entreprises sociales pour l’habitat (ESH). Et pas moins du quart de l’ensemble des mises en chantiers de logements en France sont liées au logement social. L’étude confirme entre autres que le mouvement de “consolidation” des bailleurs s’est poursuivi en 2020 (réduction de respectivement 34% et 22% du nombre d’ESH et d’OPH entre 2013 et fin 2020) et que les ventes aux personnes sont restées stables. Elle met aussi l’accent sur le poids économique du logement social, tant en termes d’investissements (245 milliards en 2019) que d’emploi (294.000 emplois induits dans la filière du bâtiment pour l’année 2019, dont 171.000 emplois directs).

Sur le plan financier, malgré les mesures intervenues en 2018 (réduction de loyer de solidarité, gel de loyers, augmentation de la TVA), qui avaient entraîné une baisse des revenus des bailleurs sociaux, l’autofinancement locatif a continué de s’améliorer : “Après avoir gagné 1,1 point en 2019, il gagne 1,8 point en 2020, se portant ainsi à 10,1% des revenus locatifs, soit un niveau proche de celui de 2015”, peut-on lire. En parallèle, les charges d’exploitation se sont “légèrement repliées” en 2020 – un repli lié au contexte covid : suspension des chantiers, mise à l’arrêt d’une partie de l’économie… Les revenus locatifs ont pour leur part été peu affectés par la crise et le secteur a bénéficié de mesures de soutien par la Banque des Territoires. Au final, “la situation financière des bailleurs demeure donc nettement favorable en 2020 : le potentiel financier rebondit, et la part des fonds propres au bilan continue de progresser, permettant ainsi d’aborder les investissements massifs attendus à court et moyen terme”, indique l’étude.

Si le secteur du logement social s’est ainsi “montré solide pendant la crise sanitaire”, qu’en sera-t-il aujourd’hui, à l’heure où il est incité à “fournir des efforts supplémentaires” ? Sans oublier naturellement les “tensions inflationnistes” désormais à l’œuvre (en sachant que l’étude, “réalisée dans un contexte d’incertitudes extrêmement élevées”, ne tient pas compte des bouleversements intervenus depuis avril sur le marché de l’énergie ou les taux d’intérêt).

Premier front sur lequel le secteur est attendu : la rénovation. Les bailleurs sociaux sont en effet soumis aux obligations de rénovations thermiques massives du parc social telles que définies dans la loi Climat et Résilience. Selon l’étude, ces bailleurs devraient pouvoir y faire face, “avec un rythme qui augmenterait progressivement jusqu’à atteindre 125.000 réhabilitations en 2026 et 2027“. Les subventions accordées dans le cadre du plan de relance devraient les y aider.

L’autre injonction : construire davantage. 250.000 logements sur deux ans, prévoit le protocole signé avec l’État. Les courbes tracées par l’étude montrent que construction de logements sociaux ne pourra guère dépasser les 100.000 logements par an.

En outre, “certains bailleurs vont avoir plus de passoires énergétiques à traiter et vont avoir des problématiques d’investissement accrues dans les prochaines années”, a précisé à l’AFP Kosta Kastrinidis, directeur des prêts de la Banque des Territoires. “On peut penser que ces bailleurs-là pourraient avoir un arbitrage entre réhabiliter leur parc et construire des logements nouveaux. Donc on a une situation globale pour le secteur qui n’est pas critique mais qui va venir réduire sa capacité à investir sur un nouveau cycle, sur le social et sur le vert”, estime-t-il.

Dans tous les cas, concilier objectifs de rénovation énergétique et de construction se fera au prix d’un fort alourdissement de la dette des bailleurs. À plus long terme, si l’on retient “un scénario économique de retour à l’équilibre à partir de 2028”, le secteur pourrait toutefois disposer de “la capacité financière suffisante pour accroître son effort de construction et maintiendrait un niveau élevé de réhabilitations” (100.000 logements par an). En revanche, entrevoit l’étude dans es projections, en 2060, à politiques publiques constantes, “la situation financière des bailleurs sociaux se fragiliserait significativement, l’autofinancement global du secteur baisserait de moitié et le potentiel financier de plus de la moitié”.

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