Petites Villes de demain : une augmentation de 3,2% des acheteurs venus de métropoles entre 2018 et 2021

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Le premier baromètre de l’immobilier des Petites Villes de demain, présenté le 24 novembre 2022 par le Conseil supérieur du notariat (CSN) et l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) fait état d’une augmentation de 3,2% de la part des acquéreurs de biens immobiliers provenant des métropoles entre 2018 et 2021. Le prix moyen des appartements a grimpé de 7% en 2021. Ce nouvel attrait des petites villes, qui avait été pressenti lors de la crise Covid, semble se concrétiser, même si le volume des arrivées reste réduit. Il n’est pas non plus sans soulever des difficultés.

Dans les Petites Villes de demain, la part des acquéreurs de biens immobiliers provenant des métropoles a augmenté de 3,2% entre 2018 et 2021, passant de 12,39% à 15,65%. C’est l’enseignement majeur du premier baromètre de l’immobilier des Petites Villes de demain présenté le 24 novembre 2022 dans le cadre du Salon des maires par le Conseil supérieur du notariat (CSN) et l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT). Même si la part des acquéreurs en provenance de petites villes reste prépondérant. “Au moment du Covid, on a imaginé un mouvement des métropoles vers les petites et moyennes villes. La vérité c’est que ce mouvement n’est pas énorme mais au niveau de ces villes, il a des effets importants, l’effet n’est pas massif mais à l’échelle d’un territoire il compte ; ainsi si 100 habitants quittent Paris, ce n’est pas grand-chose mais si 50 s’installent dans une petite ville, cela compte beaucoup”, s’est félicité à cette occasion Christophe Bouillon, président de l’Association des petites villes de France (APVF), maire de Barentin (Seine-Maritime). Le baromètre permet ainsi de vérifier cette intuition qui avait cours lors de la crise sanitaire, concernant le départ d’habitants de métropoles, à la recherche d’une meilleure qualité de vie après des mois de confinement, vers des villes plus petites. Cette “désidérabilité” des petites villes que l’APVF a mis en avant lors de ses dernières assises en septembre 2022 (voir notre article du 16 septembre 2022).

Un effet Petites Villes de demain

“Il y a un mouvement assez marqué en faveur des déménagements vers ces territoires”, a confirmé Bertrand Savouré, premier vice-président et trésorier du Conseil supérieur du notariat. Le volume des ventes de maisons anciennes dans les centres intermédiaires a ainsi augmenté de 11,3% entre 2020 et 2021. Pour l’APVF, il y a un effet Petites Villes de demain. “Il se passe des choses dans ces territoires, avec un regain d’intérêt, des habitants nouveaux, de l’activité en plus”, assure Christophe Bouillon. L’effet se fait notamment ressentir sur la fréquentation des centres-villes, avec une “augmentation de 11%”, indique Caroline Cayeux, ministre déléguée en charge des collectivités territoriales. “L’immobilier et les ventes de maisons évoluent aussi, cela reflète la recherche des citoyens d’un autre mode de vie et d’une meilleure qualité de vie, dans des villes à taille humaine”, explique la ministre qui se félicite que ces programmes, Petites Villes de demain mais aussi Action cœur de ville (ciblant pour sa part les villes moyennes), soient prolongés jusqu’en 2026. Une demande qu’elle avait elle-même portée en tant que présidente de Villes de France, acceptée par Jean Castex, alors Premier ministre. “Et l’outil de Notaires de France est précieux pour voir ce qu’il se passe sur ces territoires en termes de mouvement et analyser les besoins qui sont liés, en matière d’écoles, de services publics”, a-t-elle précisé. Un baromètre pour les villes moyennes est réalisé depuis le lancement du programme de la même manière. 

Augmentation de 7% du prix des appartements sur un an

Mais des questions se posent toutefois face à cette dynamique. Le prix des appartements a grimpé de 7% en un an, du fait en particulier de l’arrivée de populations issues des grandes villes et qui disposent souvent d’un pouvoir d’achat plus élevé.”Il y a ce risque de pression foncière, reconnaît Christophe Bouillon. Mais il n’y a pas que des personnes plus riches qui arrivent, et cela donne aussi de la valeur aux biens immobiliers détenus par les populations locales.” Le risque d’effet “île de Ré” ou “Bretagne”, des territoires dans lesquels les maisons secondaires se multiplient, n’est pas encore mesurable. “C’est une tendance qui va s’accentuer ou se tasser, détaille Bertrand Savouré. Nous penchons pour la deuxième hypothèse car il y a bien une arrivée de population à fort pouvoir d’achat mais pas de réel exode urbain.”

Pour autant, les maisons avec jardin restent plus recherchées que les appartements. Et il va falloir désormais compter avec l’objectif fixé pour 2050 de zéro artificialisation nette (ZAN). Cet objectif impose aux territoires, communes, départements et régions de réduire de 50% le rythme d’artificialisation et de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2030 par rapport à la consommation mesurée entre 2011 et 2020 (voir notre article du 17 décembre 2021). “On va devoir accueillir ces arrivées et en même temps construire la ville sur la ville pour respecter l’objectif ZAN, précise Christophe Bouillon, d’où l’intérêt des friches, dont l’exploitation permet de cocher toutes les cases.”

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